As ações de Simon saltam em negociações relatadas com a Amazon. Mas converter lojas em armazéns pode enfrentar obstáculos

As ações do Simon Property Group saltaram na segunda-feira após um relatório que dizia que o maior dono de shopping centers dos EUA está em negociações com a Amazon para transformar lojas fechadas da Sears e J.C. Penney em armazéns, à medida que procura preencher espaço vago e coletar mais aluguel.

As ações de Simon subiram mais de 10% na negociação antes de seu relatório de resultados após o fechamento do mercado na segunda-feira.

As discussões da Amazon com Simon estão focadas em transformar alguns espaços de lojas de departamento doentes em centros de atendimento de última milha, informou o The Wall Street Journal no domingo, citando pessoas familiarizadas com a situação. Tanto a Sears quanto a Penney pediram proteção contra a falência — a Sears em outubro de 2018 e a Penney em maio — já que as lojas de departamento caíram em grande parte em desfavor dos compradores. As duas empresas têm procurado fechar lojas com baixo desempenho, enquanto tentam montar uma reviravolta.

Simon se recusou a comentar o relatório. A Amazon tem uma política de não comentar rumores ou especulações, de acordo com um comunicado enviado por e-mail à CNBC.

De acordo com o relatório do Journal, não está claro quantos espaços dentro dos shoppings de Simon estão sendo considerados pela Amazon. A empresa opera 63 localidades de Penney e 11 lojas Sears, de acordo com o mais recente arquivo público da empresa em maio.

Analistas imobiliários veem o movimento potencial como positivo, pelo menos no curto prazo, considerando o quão difícil o cenário do varejo tem sido atingido pela pandemia coronavírus. Mais de 40 varejistas já pediram falência em 2020, e o fechamento permanente de lojas anunciado pelos varejistas este ano superou 4.000 e está prestes a quebrar um novo recorde, de acordo com um rastreamento da Coresight Research.

Proprietários de shoppings como Simon, por sua vez, estão lutando para encontrar novos usos para o espaço de varejo quando poucos varejistas ainda estão crescendo. A pandemia Covid-19 só agravou os desafios, prejudicando cinemas, locais de entretenimento, academias, instalações de co-working e restaurantes. Esses tipos de negócios tinham sido considerados, até recentemente, usos alternativos para o espaço de varejo, por Simon e outras operadoras de shopping centers.

"Nesse ambiente, será difícil encher caixas desse tamanho no curto prazo", disse Joseph Malfitano, fundador da empresa de turnaround e reestruturação Malfitano Partners. "Um acordo com a Amazon fornece uma solução rápida, pois esses locais provavelmente precisariam ser subdivididos, o que levaria tempo e dinheiro."

Outro obstáculo potencial seria como uma propriedade do shopping é zoneada pelos governos locais.

O armazenamento é considerado um uso industrial, não comercial. Isso significa que as antigas lojas de departamento podem precisar ser rezoneadas, e a comunidade ao redor e outros varejistas e restaurantes do shopping podem não aceitar a mudança. Outro fator seria o número de caminhões e tráfego dentro e fora dos estacionamentos do shopping, especialmente durante a noite, disseram analistas.

Um armazém da Amazon também poderia trazer menos aluguel por metro quadrado do que um inquilino típico de loja de departamentos. Os armazéns normalmente pagam entre US$ 5 e US$ 10 por metro quadrado de aluguel, enquanto as lojas de departamento podem pagar mais de US$ 20, disse alexander Goldfarb, analista de investimento imobiliário da Sandler O'Neill + Partners.

Mas agora, "qualquer comunidade quer receitas fiscais... os shoppings são grandes contribuintes para a comunidade", disse Goldfarb.

A terrível situação que a pandemia coronavírus infligiu pode tornar uma comunidade mais disposta a aceitar um inquilino industrial se mudando para o shopping local, disse ele.

Outro obstáculo para Simon seriam as cláusulas de co-locação, que podem ser acionadas quando um ou um número de inquilinos âncoras em um shopping saem da propriedade. Essa disposição legal essencialmente dá aos inquilinos dentro do poder do shopping para renegociar seus arrendamentos, potencialmente pagando menos em aluguel, quando uma grande rede de lojas de departamento fica escura e o tráfego cai.

"Um inquilino como a Amazon... poderia viajar provisões de co-locação para outros inquilinos, o que também custará dinheiro aos proprietários", disse Malfitano.

Independentemente disso, a necessidade de hubs de atendimento ao e-commerce está claramente aumentando em todo o país, muitas vezes superando a oferta nos mercados, já que os consumidores estão comprando cada vez mais online.

A demanda por imóveis industriais pode chegar a um adicional de 1 bilhão de metros quadrados até 2025, de acordo com um relatório de julho da empresa de serviços imobiliários comerciais JLL. Antes da crise do Covid-19, cerca de 35% de sua atividade de arrendamento industrial estava relacionada ao e-commerce, disse a JLL. Mas agora, cerca de 50% dessa atividade de locação já está ligada ao setor de varejo online em 2020.

Simon fez parceria com o proprietário do shopping rival Brookfield Property Partners como um dos três licitantes que procuram salvar Penney da falência, informou a CNBC anteriormente. Os credores de Penney têm até meia-noite de terça-feira para selecionar um licitante vencedor, de acordo com documentos judiciais.

Não está claro se o chefe executivo da Simon, David Simon, mencionará o acordo de Penney ou outras transações potenciais, incluindo uma com a Brooks Brothers, durante a teleconferência de resultados de segunda-feira. Os analistas também estão ansiosos para ouvir como as coleções de aluguel de shoppings estão em tendência desde que as lojas reabriram, e como a empresa imobiliária está se saindo na tentativa de sair de seu negócio para comprar o proprietário de shoppings de alto padrão Taubman. Ele encerrou a transação de US$ 3,6 bilhões em junho. Mas Taubman ainda está avançando com isso.

As ações da Simon caíram cerca de 54% este ano. A empresa tem uma capitalização de mercado de quase US$ 21 bilhões.